但未對(duì)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的營(yíng)改增協(xié)調(diào)困惑予以明白。因?yàn)樾》秶{稅人外購(gòu)房屋，【財(cái)稅知識(shí)】營(yíng)改增對(duì)一般納稅人從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的影響，現(xiàn)行房產(chǎn)稅按照應(yīng)稅房產(chǎn)的運(yùn)用現(xiàn)象采取從價(jià)是什么，財(cái)政部契稅個(gè)人所得稅增值稅依據(jù)根據(jù)土地情況方式通知，下面是【財(cái)稅知識(shí)】營(yíng)改增對(duì)一般納稅人從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的影響！

現(xiàn)行房產(chǎn)稅按照應(yīng)稅房產(chǎn)的運(yùn)用現(xiàn)象采取從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種計(jì)稅模式。《財(cái)政部我國(guó)稅務(wù)總局對(duì)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)困惑的通知》（財(cái)稅〔2019〕43號(hào)）對(duì)從租計(jì)征模式下租金款入的價(jià)稅別離作出了要求，但未對(duì)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的營(yíng)改增協(xié)調(diào)困惑予以明白。因?yàn)樾》秶{稅人外購(gòu)房屋，或購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)代辦與建筑代辦可使用的自建房屋，或購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)代辦與建筑代辦等對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建、修理、裝璜,其取得的增值稅公用發(fā)票注明的增值稅稅款還有增值稅一般發(fā)票注明價(jià)款中包含的增值稅稅款，均應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。故營(yíng)改增不對(duì)其從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的交納發(fā)生后果。本文聯(lián)合案例分析營(yíng)改增對(duì)普通納稅人從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅帶來(lái)的后果。

一、營(yíng)改征對(duì)應(yīng)稅房產(chǎn)原值確認(rèn)的后果及協(xié)調(diào)

（一）取得增值稅一般發(fā)票時(shí)應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認(rèn)

普通納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時(shí)收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅一般發(fā)票的，一般發(fā)票注明價(jià)款中包含的增值稅稅款因沒辦法抵扣，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

（二）取得增值稅公用發(fā)發(fā)票時(shí)應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認(rèn)

普通納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時(shí)收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅公用發(fā)票，且公用發(fā)票注明的出項(xiàng)稅額能夠抵扣時(shí)，應(yīng)稅房產(chǎn)原值當(dāng)然根據(jù)公用發(fā)票注明的不含稅價(jià)款予以確認(rèn)。

普通納稅人取得應(yīng)稅房產(chǎn)時(shí)收到轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票為增值稅公用發(fā)票，但公用發(fā)票注明的出項(xiàng)稅額不得抵扣的，按照財(cái)會(huì)〔2019〕22號(hào)文件及《企業(yè)會(huì)計(jì)原則》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)原則》要求，計(jì)征房產(chǎn)稅的房屋原值當(dāng)然包括不得抵扣的出項(xiàng)稅額。按照現(xiàn)行要求，普通納稅人外購(gòu)、建成（含改建、擴(kuò)建、修理、裝璜，下同）可使用的繁難計(jì)稅辦法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利等的房屋不得抵扣出項(xiàng)稅額。此外，，普通納稅人外購(gòu)、建成的房屋可使用的前述不得抵扣用處以外別的用處，但因取得的增值稅公用發(fā)票開具不滿足要求、超越認(rèn)證或確認(rèn)限定時(shí)間、虛開等起因不得抵扣的出項(xiàng)稅額也當(dāng)然計(jì)入應(yīng)稅房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

例1：某機(jī)構(gòu)為增值稅普通納稅人，2019年7月外購(gòu)一棟辦公樓公用于免征增值稅項(xiàng)目，增值稅公用發(fā)票上注明的價(jià)款為1 000萬(wàn)元，增值稅110萬(wàn)元，房產(chǎn)原值減除比例為30%。

該機(jī)構(gòu)2019年下半年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（1000+110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.662（萬(wàn)元）

須留意的是，納稅人自建公用于繁難計(jì)稅辦法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利房屋的，其為建成這些項(xiàng)目所購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)代辦與建筑代辦等支付的不得抵扣的出項(xiàng)稅額已在建成流程中記入了“在建工程”等科目，并在房屋到達(dá)預(yù)約可運(yùn)用狀態(tài)后結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”等科目，故自建公用于前述項(xiàng)目的房屋，其原值已包含前述不得抵扣的出項(xiàng)稅額，不需另行加計(jì)。

例2：某機(jī)構(gòu)為增值稅普通納稅人，2019年7月外購(gòu)一批資料及建筑代辦可使用的辦公樓的修理，增值稅公用發(fā)票上注明的資料價(jià)款為100萬(wàn)元，增值稅17萬(wàn)元；修理價(jià)格100萬(wàn)元，增值稅11萬(wàn)元，當(dāng)月完工。該辦公樓公用于免征增值稅項(xiàng)目，修理前原值1 000萬(wàn)元，房產(chǎn)原值減除比例為30%。

該機(jī)構(gòu)2019年下半年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（1000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.1576（萬(wàn)元）

（三）轉(zhuǎn)讓方被核定征稅時(shí)取得應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確認(rèn)

按照財(cái)稅〔2019〕36號(hào)文件要求，貨物銷售方、無(wú)形資產(chǎn)及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方申消息的增值稅計(jì)稅依據(jù)顯著偏低且無(wú)正當(dāng)商業(yè)目的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其增值稅計(jì)稅依據(jù)。按照財(cái)稅〔2019〕43號(hào)文件要求，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅依據(jù)為不含稅價(jià)。跟前金稅三期中設(shè)置的開票規(guī)則為：若被核定計(jì)稅依據(jù)的業(yè)務(wù)當(dāng)然征收增值稅，則稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅公用發(fā)票與一般發(fā)票都依據(jù)核定的計(jì)稅依據(jù)數(shù)額開具，并在備注欄注明理論成交費(fèi)用。假如該項(xiàng)業(yè)務(wù)免征增值稅，則無(wú)論納稅人申消息的計(jì)稅依據(jù)是否偏低均按其申消息的成交費(fèi)用開具增值稅一般發(fā)票。因?yàn)榻鸲惾谥虚_票規(guī)則的設(shè)置和《發(fā)票管理方法》第三條對(duì)于發(fā)票是“買賣雙方收付款項(xiàng)憑據(jù)”的定義不一樣，且應(yīng)稅和免稅開票規(guī)則有了差別，這使得稅務(wù)機(jī)關(guān)核定房屋銷售方（轉(zhuǎn)讓方）增值稅計(jì)稅依據(jù)情景下，購(gòu)入房屋方依據(jù)發(fā)票落實(shí)應(yīng)稅房產(chǎn)原值時(shí)極易呈現(xiàn)謬誤。

基于之上現(xiàn)象，普通納稅人外購(gòu)房屋，在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定銷售方（轉(zhuǎn)讓方）增值稅計(jì)稅依據(jù)的情景下，應(yīng)稅房產(chǎn)的原值依據(jù)之下規(guī)則落實(shí)：

（1）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）當(dāng)然交納增值稅，普通納稅人取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅公用發(fā)票的，當(dāng)然按照公用發(fā)票備注欄注明的理論成交費(fèi)用聯(lián)合出項(xiàng)稅額的抵扣現(xiàn)象落實(shí)應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

出項(xiàng)稅額能夠抵扣的，應(yīng)稅房產(chǎn)原值＝公用發(fā)票備注欄注明的理論成交費(fèi)用－能夠抵扣的出項(xiàng)稅額

出項(xiàng)稅額不可以抵扣的，應(yīng)稅房產(chǎn)原值＝公用發(fā)票備注欄注明的理論成交費(fèi)用

（2）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）當(dāng)然交納增值稅，納稅人取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅一般發(fā)票的，當(dāng)然按照一般發(fā)票備注欄注明的理論成交費(fèi)用落實(shí)應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

（3）資產(chǎn)的銷售方（轉(zhuǎn)讓方）免征增值稅，納稅人取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅一般發(fā)票的，當(dāng)然按照一般發(fā)票注明的數(shù)額落實(shí)應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

例3：A機(jī)構(gòu)向李某購(gòu)置其自建的門面房一間，雙方商定的含稅銷售額 80 萬(wàn)元。落實(shí)A機(jī)構(gòu)不一樣現(xiàn)象下購(gòu)入門面房的原值。

（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定李某轉(zhuǎn)讓費(fèi)用顯著偏低且沒能正當(dāng)商業(yè)目的，核定李某轉(zhuǎn)讓門面房的計(jì)稅費(fèi)用100 萬(wàn)元（不含稅），增值稅征收率5%，A機(jī)構(gòu)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅公用發(fā)票。

李某應(yīng)納增值稅=1000000×5%= 50000元

增值稅公用發(fā)票注明不含稅價(jià)款數(shù)額=1000000-50000=950000元

公用發(fā)票備注欄注明理論成交費(fèi)用為（含稅）80萬(wàn)元

出項(xiàng)稅額可抵扣現(xiàn)象下門面房原值＝800000－50000＝750000元

出項(xiàng)稅額不可抵扣現(xiàn)象下門面房原值＝800000元

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定費(fèi)用李某轉(zhuǎn)讓顯著偏低且沒能正當(dāng)商業(yè)目的，核定李某轉(zhuǎn)讓門面房的計(jì)稅費(fèi)用100 萬(wàn)元（不含稅），增值稅征收率5%，A機(jī)構(gòu)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅一般發(fā)票。

李某應(yīng)納增值稅=1000000×5%=50000元

增值稅一般發(fā)票注明的價(jià)款＝100萬(wàn)元

一般發(fā)票備注欄注明理論成交費(fèi)用為（含稅）80萬(wàn)元

門面房原值＝80萬(wàn)元

（3）二手房估計(jì)系統(tǒng)中李某轉(zhuǎn)讓門面房的估計(jì)費(fèi)用為100 萬(wàn)元（不含稅），假設(shè)李某轉(zhuǎn)讓門面房免征增值稅，A機(jī)構(gòu)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅一般發(fā)票。

增值稅一般發(fā)票注明的價(jià)款＝80萬(wàn)元

門面房原值＝80萬(wàn)元

二、應(yīng)稅房產(chǎn)用處轉(zhuǎn)換對(duì)房產(chǎn)原值的后果

（1）按照財(cái)會(huì)〔2019〕22號(hào)文件要求，已抵扣出項(xiàng)稅額的房屋轉(zhuǎn)為公用于繁難計(jì)稅辦法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利甚至個(gè)人消費(fèi)的，按現(xiàn)行增值稅制度要求不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的出項(xiàng)稅額，應(yīng)計(jì)入“固定資產(chǎn)”等科目。此種現(xiàn)象下，計(jì)稅房產(chǎn)原值當(dāng)然作相對(duì)的調(diào)增。按照《房地產(chǎn)出項(xiàng)稅額按時(shí)間抵扣暫行方法》（我國(guó)稅務(wù)總局公開宣告2019年第15號(hào)）要求，前述不得抵扣的出項(xiàng)稅額按之下公式計(jì)算：

不得抵扣的出項(xiàng)稅額＝（已抵扣出項(xiàng)稅額＋待抵扣出項(xiàng)稅額）×房地產(chǎn)凈值率

房地產(chǎn)凈值率＝（房地產(chǎn)凈值÷房地產(chǎn)原值）×100%。

房地產(chǎn)凈值，是指納稅人按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊后的余額。

例4：2019 年 6 月 5 日，A機(jī)構(gòu)購(gòu)入一棟辦公樓，取得增值稅公用發(fā)票并認(rèn)證通過(guò)，公用發(fā)票上注明的數(shù)額為 10 000 萬(wàn)元，增值稅額 1 100萬(wàn)元。該辦公樓既可使用的增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，又可使用的增值稅免稅項(xiàng)目。該納稅人根據(jù)固定資產(chǎn)管理該辦公樓，分10 年計(jì)提折舊，無(wú)殘值。2019 年10 月A將該辦公樓扭轉(zhuǎn)用處，公用于增值稅免稅項(xiàng)目。房產(chǎn)原值扣除比例為30%。

①房地產(chǎn)凈值率＝〔10000－10000÷（10×12）×16〕÷10 000 ＝86.67%

②不得抵扣的出項(xiàng)稅額＝1100×86.67%＝953.37（萬(wàn)元）

③該廠房2019年當(dāng)然交納的房產(chǎn)稅

＝10 000×（1-30%）×1.2%×9÷12＋（10 000＋95資質(zhì)轉(zhuǎn)讓3.37）×（1-30%）×1.2%×3÷12＝86（萬(wàn)元）

（2）按照財(cái)會(huì)〔2019〕22號(hào)文件要求，原不得抵扣且未抵扣出項(xiàng)稅額的房屋，因扭轉(zhuǎn)用處等可使用的允許抵扣出項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目的，應(yīng)按允許抵扣的出項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（出項(xiàng)稅額)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”等科目。此種現(xiàn)象下，計(jì)稅房產(chǎn)原值應(yīng)作相對(duì)調(diào)減。按照我國(guó)稅務(wù)總局公開宣告2019年第15號(hào)的要求，前述可抵扣的出項(xiàng)稅額按之下公式計(jì)算：

可抵扣出項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的出項(xiàng)稅額×房地產(chǎn)凈值率

前述可抵扣出項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2019年5月1以后開具的符合法律有作用的的增值稅扣稅憑證。

例5：2019 年 7 月 5 日，B機(jī)構(gòu)購(gòu)進(jìn)一座辦公樓，價(jià)款合計(jì)2 220 萬(wàn)元（含稅）。該大樓公用于進(jìn)行技術(shù)開發(fā)運(yùn)用，取得的款入均為增值稅免稅款入，計(jì)入固定資產(chǎn)管理，并于次月開始采用直線法計(jì)提折舊，折舊年限10 年，無(wú)殘值。7 月 20 日，B機(jī)構(gòu)取得該大樓如下3份發(fā)票：增值稅公用發(fā)票一份并認(rèn)證相符，公用發(fā)票注明的數(shù)額為 1 000 萬(wàn)元，稅額 110 萬(wàn)元；增值稅公用發(fā)票一份不斷未認(rèn)證，公用發(fā)票注明的數(shù)額為 600 萬(wàn)元，稅額 66 萬(wàn)元；增值稅一般發(fā)票一份，一般發(fā)票注明的數(shù)額為 400 萬(wàn)元，稅額 44 萬(wàn)元。2019年 7 月，納稅人將該大樓扭轉(zhuǎn)用處，可使用的允許抵扣項(xiàng)目，計(jì)算該大樓2019年當(dāng)然交納的房產(chǎn)稅。

①房地產(chǎn)凈值率＝〔2220－2 220÷（10×12）×12〕÷2 220＝90%

②可抵扣出項(xiàng)稅額

納稅人購(gòu)進(jìn)該大樓時(shí)共取得3份增值稅發(fā)票，這里面2份增值稅公用發(fā)票屬于增值稅扣稅憑證，但1份在用處扭轉(zhuǎn)前仍未認(rèn)證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。因而，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為 110 萬(wàn)元。

可抵扣出項(xiàng)稅額＝110×90%＝99 （萬(wàn)元）

③該大樓2019年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2 220×（1－30%）×1.2%×6÷12＋（2 220－99）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝18.2322（萬(wàn)元）

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